내집마련 디딤돌 대출 신청

안녕하세요. 오늘은 내 집마련 디딤돌 대출에 대해서 알아보는 시간을 가지려고 합니다. 하나씩 알아보도록 하죠.

 

디딤돌 대출 대상자

●주택의 취득을 위해서 주택 매매계약을 체결 한 자 (상속, 증여, 재산분할로 취득 시 불가)

●접수일 당일 민법상 성년인 세대주일 것

- 세대주의 정의 : 세대별 주민등록상 배우자, 직계존속 ( 배우자의 직계존속 ) or 직계 비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 ( 형제와 자매는 세대주로 포함하지 않음 ) , 주민등록상 세대원으로 등록된 자가 대출 접수일 현재 3개월 이내 결혼으로 세대주로 예정된 자

 

● 만 30세 미만 단독세대주 제외 ( 단, 미성년인 형제자매 중 1일 이상 동일세대 구성, 주민등록상 부양기간(합기일 기준)이 연속으로 6개월 이상은 가능 )

● 만 30세 미만 미혼 세대주 제외 ( 단, 직계존속 1인 이상 동일세대 구성, 주민등록상 부양기간 (합기일 기준)이  연속으로 6개월 이상이면 가능 ) 

 

● 세대주 포함 전원 무주택 ( 분양권 및 조합원 입주권 또한 1 주택 간주 )

 

● 주택도시 기금 및 은행재원 담보대출 미 이용자일 것 

- 세대주 포함 전원 미 이용자 일 것, 단 이미 기금 자금 사용 시 시행일 당일 상황 조건부로 가능

- 동일 물건지로 공사 전세 및 월세 이용 시 불가

 

● 신청인 또는 신청인 배우자 합 총소득 연간 6천 이하

- 생에 최초, 신혼가구, 다자녀 가구, 2자녀 가구의 경우 연 7천 이하

 

● 신용점수 일정 점수 이상인 경우만 가능 

- 연체, 대위변제, 신용 회복 중 등등 불가

 

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디딤돌대출

신청시기 &  대상 주택 

디딤돌 대출

● 신청시기 : 소유권 이전 등기 전 신청 요망 ( 단, 소유권 이전등기 시 접수일로부터 3개월 이내까지 신청해야 함 )

● 대상 주택 : 전용면적 85㎡ 이하 ( 수도권 제외 도시지역 아닌 읍 면 지역은 100㎡ ), 접수일 기준 평가액 5억 이하 주택

 

한도 (LTV = loan to value = 주택담보 대출 비율 )

● LTV & DTI 금액 중 적은 금액으로 산정함 ( 2.5억 이내 - 신혼 가구 2.7억, 2자녀 이상 시 3.1억 ) LTV : 70% 이내, DTI :  60% 이내 (  생애 최초로 집을 사는 사람들은 LTV 규제율 50%로 규제 완화됐다고 합니다. ) 

 

DSR은 별 의미가 없다

● 현행 : 9억 원까지는 LTV 40%, 9억 원 초과 시 LTV 20% + DSR 40% 15억 초과 시에는 주택담보 대출 불가능 

● 변경 : LTV는 50% , DSR 40% 15 초과 주택담보 대출 허용

은행에서 빌릴 수 있는 비율은 상향되었지만 정작 실제 상환능력을 평가하는 DSR은 여전히 규제로 적용되고 있어서입니다. DSR은 소득에 대비해서 갚아야 하는 원리금의 비율을 말하는데 금융권에서의 이를 바탕으로 돈을 빌리는 사람의 상환능력을 평가합니다.

 

DSR에는 주택담보 대출, 일반 신용, 자동차 할부 등 모든 빌린 돈이 포함되는데 예를 들면 A라는 사람의 연 소득이 1억, 자동차 할부를 1년으로 2,000만 원 갚아야 하며 주택담보대출이 5,000만 원이 있다고 가정했을 때 (2000만 원 + 5000만 원) / 1억 x 100 = 70% )로 A의 DSR은 70%가 되는데 문제는 지난 7월부터 적용되고 있는 현재의 DSR의 규제는 총대출이 1억을 넘으면 연간 원리금의 상환액이 연 소득의 40%가 넘지 않도록 규제하고 있는 것입니다.

 

이에 따라서 고소득자가 아니라면 늘어난 한도만큼 대출을 받을 수 없어서 큰 폭으로 완화된 LTV에도 불구하고 큰 의미가 없는 것으로 보입니다. 

 

LTV 완화했지만 실효성 의문

● 예를 들어 연봉 7000만 원 정도의 무주택자가 규제지역에 있는 14억짜리 아파트를 구입할 경우 은행에서 받을 수 있는 주택담보 대출 가능액은 4억 6천만 원 정도입니다. 현재 LTV가 9억까지는 50%, 초과분은 20%를 적용하고 있으며 DSR ( 소득에 대비하여 갚아야 하는 원리금의 비율 ) 40% 초과 금지 규제책까지 더한 결과입니다.

 

문제는 주택담보대출도 많지 않지만 설상 받는다고 하여도 연간 갚아야 하는 원리금이 현재 금리 5-6%를 생각한다면 연간 2600만 원 수준으로 월급의 1/3 넘는 돈을 전부 원리금 상환에 모두 넣어야 하기 때문입니다.

 

대출금리

소득수준(부부합산 연소득)				10년	15년	20년	30년
2천만원 이하				연 2.15%	연 2.25%	연 2.35%	연 2.40%
2천만원~ 4천만원 이하				연 2.50%	연 2.60%	연 2.70%	연 2.75%
4천만원~ 6천만원 이하				연 2.75%	연 2.85%	연 2.95%	연 3.00%

● 금리우대  : 1. 연소득 6천만 원 이하 한부모가구 연 0.5% p, 2. 장애인 가구 0.5% p, 3. 다문화가구 0.2% p, 4. 신혼가구 0.2% p, 생애최초 주택구입자 연 0.2% p  [ 중복 불가 ] 

 

● 추가 우대 금리 [ 중복 적용 가능 ]

① 청약(종합) 저축 가입자 ( 본인 또는 배우자 ) 

- 가입기간 1년 이상이고 12회 차 이상 납 인한 경우 : 연 0.1% p 우대

- 가입기간 2년 이상이고 36회 차 이상 납 인한 경우 : 연 0.2% p 우대 ( 단, 대출일부터 6개월 내 납부 시 회차 인정대상 제외, 선납은 포함 ) 

- 청약 가입자 민영주택 청약 지역별 최소 예치금액 납입 완료 1년 이상 0.1% p, 3년 이상 0.2% p 

② 부동산 전자계약 체결 (2022. 12. 31. 신규 접수분까지) 연 0.1% p

③ 다자녀가구 연 0.7% p, 2자녀 가구 연 0.5% p, 1자녀 가구 연 0.3% p 

④ 신규 분양주택 가구 0.1% p

※ 우대금리 적용 후 최종 금리가 연 1.5% 미만인 경우에는 연 1.5%로 적용

※ 5년 단위 변동금리 이용자에 대해 고정금리로 금리 방식 변경 1회 신청 ( 22. 10. 21 ~ 23. 4. 20 한시 ) 

디딤돌 대출

상환방법

 

● 비거치 또는 1년 거치 원리금 균등분할상환, 원금균등분할상환 또는 체증식 상환

 

담보취득

● 대출 대상 주택에 대출실행일 이전에 제1순위 근저당권 설정 

 

담보평가

● 대출 접수일 (또는 대출승인일) 현재의 "가격정보", "국토교통부에서 제공하는 공시 가격", "분양가액", "감정가액" 순서로 평가

 

고객부담비용 

● 인지세 : 고객/은행 각 50% 부담

● 근저당권 설정비  : 은행 부담 ( 단, 국민주택채권 매입 비용은 고객부담 ) 

● 감정비용 : 고객이 직접 감정평가업자 ( 주택도시 보증 공사와 협약된 범인에 한함 )에 의뢰한 경우는 고객만 부담하며, 가격정보나 국토교통부 공시 가격이 없어서 감정하는 경우는 기금이 부담

 

중도상환 수수료

● 중도상환 수수료는 3년 이내에 중도 상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일 수 별로 1.2% 한도 내에서 부과

● 중도상환 수수료 = 중도상환 임금 x 중도상환 수수료율 ( 1.2% p ) x [(3년 - 대출경과일 수)/3년]

※ 2022년 2월 1일부터 2022년 6월 30일까지 중도 상환된 원금에 대해 중도상환 수수료 70% 감면

※ 대출계약을 철회한 경우 중도상환 수수료 면제

 

대출계약 철회 

디딤돌대출

● 아래의 기일 중 늦을 날로부터 14일 이내에 대출계약 철회 가능

① 대출계약 철회받은 날

② 대출계약 체결일

③ 대출실행일

④ 사후 자산 심사결과 부적격 확정 통지일 

- 대출계약 처 로히는 채무자가 철회 기한 이내에 원금과 이자 및 부대비용을 전액 반환한 때에 효력이 발생

● 대출계약 철회권의 효력이 발생한 이후에는 철회권 행사 취소 불가

 

납입일 변경

● 연도별 1회 약정납입일 변경이 가능

 

유의사항

● 만 30세 이상의 미혼 단독세대주 대출 제한

- 대출 대상자 : 만 30세 이상의 미혼( 가족관계 증명서상 배우자가 없는 경우 ) 단독 세대주 (차주의 주민등록등본상 직계존속 또는 미성년 형제나 자매 중 1인과의 부양일이 (합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 경우 포함)

- 대출대상 주택 : 주거전용면적 60㎡ (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡) 이하의 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 3억 원 이하인 주택

- 호당 대출한도 : 1.5억 원 이내

 

● 실거주 의무제도

- 대상 : 디딤돌 대출 차주 ( 2017년 8월 28일 이후 신규 접수분부터 해당 ) 

- 내용 : 차주는 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 1년 이상 실거주 유지

- 정당한 사유 없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 경우 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 함

- 예외 : 기존 임차인이 퇴거지연, 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출하면 2개월 전입 연장 가능. 질병치료, 타 시도로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주 못하는 사유가 매매계약 이후 발생 시 실거주 적용 예외 인정

 

● 주택도시 기금 대출은 「 금융소비자보호법 」의 위법계약해지권 적용대상이 아님

 

 

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